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指標豪宅再出現新成交紀錄,據最新實價登錄,「松濤苑」繼1月成交3樓戶,總價5.1億元、單價每坪270萬元後,成為今年全台豪宅王,5月再揭露2樓戶,總價4.5億元,拆算車位後每坪成交為268.5萬元,創下今年豪宅單價成交第2高紀錄。

而同是指標豪宅,松山區豪宅「文華苑」,在今年4月成交9樓戶,總價5.66億元、單價199.7萬元,創全台豪宅總價最高,最新實價再揭露6月所成交的第2戶,為社區的11樓戶,總價5.117億元,也再創下今年來豪宅總價第2高,今年豪宅總價排行1、2名則都由「文華苑」包辦,但觀察該戶面積350.12坪,扣除7車位、各500萬元,每坪單價約176萬元,卻是創下「文華苑」揭露來的新低紀錄,據謄本顯示,買方為旭泰新股份有限公司,此筆揭露,相比4月成交也跌了11.9%,若比較2014年社區高點的8樓戶每坪210萬元,更跌了16.2%。

東森房屋研究中心副理于靜芳表示,「文華苑」自2012年完工揭露到目前僅揭露6筆交易,過去是高級豪宅首屈一指,在2014年、2015年創成交高點,分別有每坪高達205萬元、210萬元,但今年4月揭露跌破200萬元,此次揭露的11樓戶每坪又跌到僅176萬元,總價少了超過5000萬元,還比低樓層價格低,與過去社區高點相比,跌幅超過1.5成,已是歷年來成交最低價。

于靜芳指出,「文華苑」市面上少有流通戶,此揭露創低價,估計是特殊的低價交易,或是因屋主急售,才創下新低紀錄,但也顯示指標一線豪宅在房市冷之下,願讓價出清,今年目前億元豪宅成交極度冷清,揭露雖有零星亮點,但都難保住每坪200萬元的身價,也只有「松濤苑」還站穩200萬俱樂部。

以目前豪宅揭露來看,由鴻海集團總裁郭台銘前年所買下的「信義富邦-國際館」為全台最貴豪宅,每坪高達358.46萬元,于靜芳分析,全台最貴豪宅因再創下天價,估計央行鬆綁豪宅貸款限制幾乎不大可能,但明年房屋稅若作調整,屆時如「帝寶」等2001年後的舊豪宅都將調漲,屋齡舊的豪宅一旦稅負沈重,估計也將促成其釋出流通、交易活絡,並有機會再創新價。

以上訊息由東森房屋提供

工商時報【彭禎伶】

金控及大型壽險競搶朝陽人壽,金控雖然籌資便利、資金雄厚,但壽險公司卻占先天之利,出價應可比完全沒有壽險子公司的金控「更大膽」。

在現行的政治氛圍下,金管會雖然說彌補金額不是花公帑,是用壽險業繳交給安定基金的保費來彌補,但若彌補金額過大,遠超過淨值缺口,到立法院時仍是有理說不清,因此雖然是安定基金董事會訂標售底價,但其實大部分仍是金管會操盤,底價大概不會離淨值缺口太遠,且補得愈少,獲得的掌聲愈多。

因此金管會祭出10年行政寬容,如投資海外信評等級A級的債券,可一定額度內不計入海外投資限額,等於是「送」額度,若以250億元來看,一年若比國內多出1%的投報率,就是多2.5億元的投資收益,2%就是5億元,就看操盤手的能力。

但若是金控下完全沒有壽險子公司,只能用朝陽人壽的部位,以目前330多億元來看,一年最多只有20億元的海外投資額度,一年投資收益多2,000~6,000萬元,除非業績暴增,可運用資金突飛猛進到數千億元,否則能賺的不多。再者是金控下無壽險公司,則即便安定基金彌補缺口到淨值為正,金控仍是要補足資本額到30億元,但若併入已存在的壽險公司,就較無增資問題。

若再加上RBC可以增加自有資本認列,大型壽險公司拿下朝陽人壽的利基,會比無壽險公司的金控高一些,南山人壽上次即積極競標幸福人壽及國寶人壽,最後差在RBC未達250%未能出價,這次金管會將門檻降到200%,所有壽險公司都能出價,南山人壽更是大家看好的得標者。

另傳出三商美邦人壽亦有參加朝陽人壽的實地查核,三商在國華人壽、幸福人壽及國寶人壽的標售案中,都參加到最後,算是極有誠意的買家。

由於標售案必須簽保密協議,因此各家對於是否參與競標,都是同一句回應「不予置評」,只有到10月31日,才能確定誰是堅持到最後的買家。

台中市將於明年初啟動首次捷運場站土地開發公開招商,推出捷運綠線G5、G6、G8a、G9-1、G9-2及G11等6案。市府交通局指出,有別於傳統上先設定開發內容再招商,此次以民間開發為導向,公開透明,並將召開國際研討會,匯集國內外最先進招商觀念,讓投資發想更國際、多元、創新。

市府交通局長王義川表示,捷運土地開發透過政府、地主及投資人三方合作,引進類似民間合建的概念,沿著捷運綠線廊帶進行商辦大樓或住宅開發,帶動周遭經濟發展,更能透過土地開發的財務收益,挹注軌道基金,投入新的捷運建設,建構更全面的軌道路網。

相較於過去機關招商多預設開發內容及方向,無形中限制了投資臺中市西區後庭拉珠人的發揮空間,後續權益分配過度則仰賴協商機制,充滿人為不確定性,易生糾紛及弊端。

因此,交通局將秉持公開透明、公平參與精神,在招商階段排除不必要的限制條件,不預設各站開發方向,讓投資人自由發揮,激盪出突破性的發想。

而在權益分配上,交通局將於招商前即設定可受公評之完整計算機制,開放各界檢視及評估,投資人進場後即可據以辦理,免除繁瑣冗長的權益分配協調作業,一切回歸公開制度。

王局長指出,目前全國捷運土地開發招商,僅台北市政府捷運工程局及交通部高速鐵路工程局具備相關經驗,所以此次捷運綠線土開招商對於台中市來說,是一個新的挑戰,同時也是新的契機。

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